楼房外墙出现破损以及开裂的现象，物业是有维修外墙责任的。一般房屋还在保修期之内，外墙的维修是由开发商进行负责。如果过了保质期，那就是由小区的物业公司来进行维修。另外对于房屋外墙的维修，开发商给的保修期是在五年。外墙渗水怎么修1、在外墙重新做防水层外墙出现了渗水的现象，可以在墙面重新做防水层，但是操作起来比较麻烦，因为需要将外墙重新进行装修。首先要将外墙上面的装饰材料例如瓷砖给拆除，拆除好了的瓷砖可
外墙维修费用是物业承担还是业主自己承担
外墙维修责任归属，主要取决于损坏的原因。具体分为以下几种情况：
1. 如果房屋仍在保修期内，那么外墙维修费用应由原施工单位承担。
2. 如果房屋已过保修期，且是由于业主自身使用不当或装修等原因导致外墙损坏，那么维修费用应由该单元所有业主共同承担。
3. 如果房屋已经超过保修期，且外墙损坏是公共区域的共同问题，那么维修费用应由物业管理单位组织维修，并按照建筑面积分摊给所有业主。
4. 如果房屋保修期已过，且外墙损坏是由于建筑物老化、自然灾害或其他不可抗力因素造成的，那么维修费用应由物业管理单位承担。
此外，如果房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以自行组织维修。在这种情况下，维修费用由该单元所有业主按所占面积比例分摊。
参考法条内容如下：
《中华人民共和国民法典》第二百八十一条 ，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。也明确了建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
《物业管理条例》第五十三条也规定，住宅物业需要使用共有部分、共用设备设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
因此，在实际操作中，建议业主与物业进行充分沟通，并根据实际情况确定维修费用的责任归属。
以上内容仅供参考，如有任何疑问，请咨询法律专业人士或专业机构。
楼房外墙维修由物业维修吗
楼房外墙维修的责任归属问题，主要取决于是否在保修期内以及损坏的原因。以下是具体的分析：
1. 保修期内：如果楼房仍在保修期内，那么应由原施工单位负责维修。
2. 人为损坏：如果楼房外墙的损坏是由于某个业主的故意或过失行为造成的，那么该业主应承担相应的维修责任。
3. 物业管理不当：如果楼房外墙的损坏是由于物业公司未尽到管理义务，如未定期检查、清理和维修，导致外墙损坏，那么物业公司应承担相应的赔偿责任。
4. 自然老化或使用不当导致的损坏：如果楼房外墙的损坏是由于自然老化或使用不当导致的，那么维修费用应由该单元所有业主共同承担。
此外，根据《醉高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期和保修范围内的，出卖人应该承担修复责任。
因此，楼房外墙的维修责任需要具体问题具体分析，可以首先由物业公司进行排查，如果属于公共区域的问题，物业有责任通知相关业主及时维修；如果物业没有及时告知或者业主拒不维修，造成外墙损坏严重，影响正常使用的，物业可能需要先行垫付出修缮费用，并有权向相关业主追偿。
以上内容仅供参考，如有任何疑问，请咨询法律专业人士或专业机构。
